Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida de una persona. La opción más común es hacerlo a través de un crédito hipotecario lo que implica atarse a una deuda por al menos 15 años y escoger entre las opciones que hay en el país, ya sea la banca privada u organismos públicos como el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit).
Hoy en día los consumidores que desean hacerse de una casa o departamento enfrentan además dos dificultades: el alza en las tasas de interés y la recesión que amenaza a la economía global y del país.
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Al cierre de 2022, la tasa de referencia del Banco de México (Banxico) se ubicó en 10.50 por ciento, su mayor nivel en 22 años. El alza en el referencial del banco central llevó a las instituciones financieras privadas a elevar sus tasas en 0.37 puntos porcentuales en promedio al cierre de octubre, esto en su comparación anual, de acuerdo con datos de la Asociación de Bancos de México (ABM).
Especialistas consultados por El Sol de México coincidieron que la tasa de interés es solo uno de los elementos que se deben tomar en cuenta al elegir una opción de crédito hipotecario.
“Yo creo que, en principio, lo más recomendable es acudir a la banca privada porque a pesar de que la tasa del Banxico ha aumentado los bancos han asumido cierto riesgo al no incrementar las suyas en general y hay que aprovechar el momento porque esto no va a durar toda la vida, quizás en unos cuatro o seis meses los bancos tendrán que estabilizar sus tasas al alza y esto va a hacer que los créditos se encarezcan”, consideró Federico Sobrino, secretario de la International Real State Federation (FIABCI) México.
De acuerdo con el consultor, lo primero que debe hacer una persona al solicitar un financiamiento para adquirir una vivienda es acudir a las instituciones bancarias ver las condiciones que privan en cada una, ya sea un banco o el Infonavit, y con base en eso asesorarse con un experto.
Datos de la ABM señalan que la tasa de crédito hipotecario en la banca privada está en 9.63 por ciento en promedio, mientras que en el Infonavit está en 8.17 por ciento, aunque la diferencia está en los plazos y la amortización, que es el reducción de la deuda mediante pagos regulares de capital e interés durante un período de tiempo.
Fernando Soto-Hay, director general de Tu Hipoteca Fácil, comentó que el crédito Infonavit es normalmente más caro en términos de un plazo más largo, que puede ser de hasta 30 años.
“Esto significa que la amortización del crédito se va haciendo en forma más paulatina, es decir, se va pagando el capital mucho más lentamente y eso hace que el costo financiero sea más alto durante el tiempo que se tenga el crédito”, explicó.
De acuerdo con el especialista el crédito más recomendable en términos generales debe ser en pesos, a tasa fija y en un periodo no mayor a 15 años ya que, dijo, la diferencia de mensualidades entre un financiamiento de 15 y 20 años es muy pequeña pero se amortiza mucho más capital en un lapso más corto.
Históricamente el Infonavit es la institución que más créditos otorga para la compra de una vivienda. Entre enero y octubre del año pasado, el organismo tripartita otorgó 319 mil 166 financiamientos, casi el doble que la banca privada, de acuerdo con datos del Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV).
Pero este nivel de colocación de créditos no significa necesariamente que el Instituto sea la mejor opción para comprar una casa o departamento, de acuerdo con los especialistas.
¿Cuál elegir?
Soto-Hay recordó que el Infonavit tiene productos hechos para un segmento socioeconómico principalmente de ingresos más bajos lo que, subrayó, no significa que personas de clase media y alta no puedan hacer uso de estos beneficios.
“Tenemos que entender que el Infonavit tiene una serie de productos para aquellas personas que trabajan en la iniciativa privada y que cotizan en el IMSS”, recordó.
Dentro de esta cartera de productos recomendó el Cofinavit, que permite al trabajador sacar de su subcuenta de vivienda el importe que tiene acumulado para juntarlo con un crédito bancario y su ahorro con el fin de comprar una mejor casa.
“¿Cuándo vale la pena utilizar el Cofinavit?, cuando el saldo de la subcuenta de vivienda representa más de cinco por ciento del precio de la casa”, consideró.
En caso de no cumplir con este requisito, dijo que lo mejor es usar el apoyo del Infonavit que va a permitir que las aportaciones futuras del patrón en lugar de irse a la subcuenta de vivienda, que históricamente ha tenido rendimientos bajos, se vayan a pagar un financiamiento bancario.
Respecto al financiamiento bancario dijo que está diseñado para personas con capacidad de acreditar ingresos, con buen historial crediticio y, sobre todo, que busquen una vivienda más costosa, ya sea por su tamaño o ubicación.
La diferencias, subrayó el especialista, es que mientras el plazo para pagar un crédito en el Infonavit puede irse hasta 30 años, en la banca en promedio es de 15 años, lo que representa una menor amortización
Añadió que el crédito Infonavit tiene la ventaja de que puede otorgarse aún si el solicitante tiene un mal historial o, incluso, si se encuentra en el buró de crédito, aunque solo recibirá entre 80 y 85 por ciento del monto de la vivienda, cuando los bancos ofrecen más de 90 por ciento.
“Lo que se debe procurar es contratar un crédito bancario con los beneficios del Cofinavit o buscar un apoyo infonavit porque los financiamientos de la banca tienen, por lo regular, tasas de interés más accesibles, plazos más cortos, mejores procesos y una integración de producto”, recomendó el especialista.
Prevén bajas en solicitudes
En este año, los especialistas del sector esperan que las solicitudes de créditos hipotecarios en el país sigan a la baja debido al alza en las tasas de interés ante una elevada inflación.
Karim Goudiaby, CEO de la inmobiliaria digital Neximo, opinó que en 2023 la tendencia que se registró el año pasado continuará y que los más afectados serán las personas con menos ingresos.
Explicó que esto se debe a qué hay varios factores que están impulsando el encarecimiento de la vivienda y del crédito hipotecario, desde el aumento en el precio de la tierra hasta insumos para la construcción más caros, como el acero, además de un mayor costo de la mano de obra, entre otros aspectos que elevan el precio final de una vivienda nueva.
“Si a esto le sumamos el encarecimiento del crédito hace que la demanda de casas disminuya”, señaló.
Federico Sobrino dijo que hoy en día el costo de construcción de la vivienda nueva se ha encarecido alrededor de 40 por ciento, por lo que muchas personas están optando por casas o departamentos usados, a los que hay que invertir en mantenimiento.
Sin embargo, los especialistas coincidieron en que una caída en la demanda de viviendas podría provocar una estabilización en los precios una vez que la oferta supere a la demanda.
Al respecto, Marcos Ramírez Miguel, director general de Grupo Financiero Banorte, dijo que la banca ha intentado en la medida de lo posible contener las alzas en las tasas de interés, en beneficio de los consumidores.
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“Nos están llamando un poco locos porque no hemos subido las tasas de crédito al consumo, las hipotecarias siguen por debajo de donde está el fondeo porque queremos que los clientes sigan con nosotros, y ahorita que las tasas están altas hay que ayudar un poco para paliar esto”, dijo en conferencia de prensa reciente.
Para el secretario de FIABCI México comprar un inmueble va a ser recomendable siempre, aunque reconoció que hoy en día las condiciones son menos favorables.
Con información de Diego Aguilar y Miguel Ángel Ensástigue
